Stato legittimo e Salva Casa: la verifica di legittimità dei titoli pregressi

Stato legittimo e ultimo titolo: le problematiche

Nel primo caso, lo stato legittimo va ricostruito utilizzando:

• il titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o che ha legittimato la stessa;
• oppure il titolo, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Sulle possibilità di utilizzare l’ultimo titolo si aprono almeno 3 punti di domanda:

1. che significa “titolo assentito”?
2. cosa significa l’“intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare”?
3. in che modo va verificata la condizione che l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi?

Sul primo punto di domanda il d.P.R. n. 380/2001, oltre che nel citato comma 1-bis, art. 9-bis, utilizza le parole “assentito” o “assentita” nei seguenti articoli:

• art. 2-bis, comma 1-quater (comma aggiunto dal Salva Casa), quando, relativamente agli interventi di recupero dei sottotetti, prescrive che “sia rispettata l'altezza massima dell'edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione”;
• art. 32, comma 1, lettera d), relativo alle variazioni essenziali, in cui tra le condizioni prevede il “mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito”;
• art. 34-bis, comma 1-ter (comma aggiunto dal Salva Casa), relativo alle tolleranze costruttive, in cui relativamente al calcolo della superficie utile prescrive che si deve tener “conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento”.

In questi 3 commi è evidente come il legislatore utilizzi sempre il verbo “assentire” riferendosi ad una altezza, un intervento edilizio o una superficie. Nel caso dell’art. 9-bis, comma 1-bis, invece, maldestramente, il legislatore parla di “titolo assentito”, probabilmente volendosi riferire ai titoli per silenzio e alle SCIA.

Sul secondo punto di domanda, la condizione prevista dal legislatore significa che l’intervento deve riguardare l’intero immobile oppure che nel progetto sia semplicemente stato rappresentato l’immobile nella sua interezza? Una differenza sostanziale che metterebbe in crisi completamente l’utilizzo dell’ultimo titolo a meno che lo stesso non riguardi, ad esempio, un intervento di demolizione e ricostruzione in cui è chiaro che l’intervento riguarda l’intero immobile.

Singolare è il terzo punto di domanda. L’amministrazione prima di rilasciare un titolo edilizio o assentire un intervento, verifica l’esistenza dei titoli pregressi e la conformità dello stato attuale all’ultimo titolo, ma non la legittimità del titolo stesso (a meno di clamorosi errori).

Il legislatore, però, ha previsto che il tecnico che ricostruisce lo stato legittimo debba verificare la condizione che l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. In tal senso le uniche possibilità per farlo sono due:

• che agli atti risulti questa verifica da parte dell’amministrazione;
• che il tecnico richieda espressamente questa attestazione da parte dell’amministrazione.