Superbonus e aggiornamenti catastali: un dettaglio da regolamentare

L'importanza di agire preventivamente

Il tema dell’aggiornamento delle rendite catastali potrebbe causare effetti indesiderati, specialmente in quei condomini che hanno approvato i lavori con maggioranze ridotte (33% dei millesimi), come consentito dal DL 34/2020.

In questi casi le lettere di compliance delle Entrate potrebbero acuire il malcontento tra i condòmini.

Nel caso, ad esempio, di un condòmino contrario ai lavori Superbonus, che riceva oggi la lettera e, contattato un tecnico di fiducia, dovesse sentirsi dire che è necessaria la ripresentazione del Docfa per il suo appartamento, con conseguente aumento della rendita catastale e delle imposte (come l’IMU), potrebbe impugnare per nullità la delibera condominiale che aveva approvato i lavori Superbonus?

Potrebbe infatti sostenere che tale decisione era viziata fin dall’origine, in quanto produttiva di effetti indiretti sui beni di proprietà esclusiva, a causa dell’aumento della rendita catastale e delle imposte.

A tal proposito, è bene tener conto che la Cassazione è solida nel ritenere che l’assemblea condominiale può disporre solo in merito alle parti comuni.

In maniera simile, ma con effetti ancora più significativi, cosa succederebbe se si dovesse scoprire che l’unità immobiliare deve essere riclassificata in una delle categorie catastali per cui non è possibile usufruire del Superbonus (come le categorie A8, A9)?

In tal caso il Fisco potrebbe mettere in discussione la spettanza dei crediti fiscali maturati, e il condòmino penalizzato potrebbe chiedere i danni al professionista che ha dato il via libera ai lavori firmando lo studio di fattibilità?

Sono domande che oggi non hanno una risposta, e sulle quali la giurisprudenza non si è ancora espressa.

Tuttavia, di fronte a tali problematiche, potrebbe essere prudente convocare un’assemblea condominiale, per discuterle e regolarle preventivamente, magari integrando le delibere autorizzative dei lavori Superbonus o incaricando un professionista che possa fornire chiarimenti, così da evitare sorprese in futuro.

A cura di Cristian Angeli
ingegnere esperto di agevolazioni fiscali applicate all’edilizia
www.cristianangeli.it