Superbonus: cessione nuda proprietà e plusvalenza

La tassazione delle plusvalenze

Nell’ambito Superbonus c’è da tener presente anche la nuova disposizione introdotta dall'art. 1, comma 64, lettere a) e b) della L. 30 dicembre 2023, n. 213 che regola le plusvalenze di cui agli articoli 67 e 68 del TUIR. Ci si chiede, in questo ambito, se la cessione della sola nuda proprietà di un immobile non escluso dall’applicazione della plusvalenza (ad esempio, una cessione che riguarda la seconda casa) sia soggetta a tassazione.

Se ci focalizziamo sull’aspetto giuridico, la nuda proprietà non è altro che una compressione dei poteri connessi al diritto di proprietà che vengono temporaneamente esercitati dall’usufruttuario, come il diritto di locare l’immobile, trarne degli utili, fare dei miglioramenti e perfino il diritto di cedere l’usufrutto dietro l’assenso del nudo proprietario.

Pertanto, la cessione della nuda proprietà rappresenta un effettivo passaggio di proprietà oneroso dell’immobile con atto notarile in cui si specifica la cessione della sola nuda proprietà a favore di un terzo e mantenimento dell’usufrutto sull’immobile a favore del cedente.

Per tale motivo, sembra che ci siano tutte le condizioni per poter affermare che la cessione della nuda proprietà rientri nella fattispecie indicata alla lettera b-bis del comma 1 dell’art. 67 del TUIR (sono redditi diversi … “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”).