Superbonus: cessione nuda proprietà e plusvalenza

Il calcolo dell’imponibile

Ma se dal punto di vista giuridico sembra non esserci dubbi, dal punto di vista fiscale il calcolo dell’imponibile su cui calcolare la plusvalenza lascia delle perplessità.

Il prezzo di vendita della nuda proprietà è determinato in base alle tabelle dei coefficienti per il calcolo dell'usufrutto vitalizio allegati al TUR n. 131 del 1986 (determinati con riferimento all'età del cedente) e pubblicate dal Ministero dell’Economia e delle Finanze in Gazzetta Ufficiale, e in base al tasso di interesse legale nell'anno di riferimento. Queste tabelle individuano delle percentuali da applicare al valore della piena proprietà. Di conseguenza, nel calcolo dell’imponibile, il prezzo di partenza, cioè quello determinato dall’applicazione delle percentuali e che rappresenta il prezzo della nuda proprietà, potrebbe facilmente essere un valore inferiore al prezzo d’acquisto dello stesso immobile, tale da determinare già da subito un valore negativo.

Ad esempio (tralasciando tutti gli altri costi ammessi in deduzione):

• Valore dell’immobile a settembre 2024: € 300.000;
• Prezzo di vendita della nuda proprietà a settembre 2024: € 150.000;
• Prezzo di acquisto dell’immobile a giugno 2020: € 180.000;
• Base imponibile: - € 30.000 (valore negativo).
• Plusvalenza € 0,00.

In mancanza di chiarimenti da parte del legislatore, la cessione della nuda proprietà potrebbe essere, in prima battuta, una via d’uscita per non applicare la norma sulla plusvalenza di cui agli artt. 67 e 68 Tuir.

Il chiarimento sarebbe opportuno per evitare che tale antinomia normativa prefiguri un’elusione fiscale di facile applicazione. In pratica, il venditore potrebbe scindere in due momenti la cessione dell’immobile: in una prima fase vendere la sola nuda proprietà, anche sopravvalutandola fino al limite utile per non pagare la plusvalenza; in una seconda fase, a partire dal primo periodo d’imposta utile dopo i dieci anni dalla fine lavori ex art. 119 D.L. 34/2020, estinguere l’usufrutto per consolidazione con la nuda proprietà con la cessione a titolo oneroso dello stesso diritto reale.

Si ritiene impossibile che l’Agenzia delle Entrate, in sede di accertamento, possa ampliare la base imponibile per il calcolo della plusvalenza fino al valore su cui è stato calcolato l’usufrutto, vale a dire il valore della piena proprietà, poiché si andrebbe in violazione dell’art. 68 del Tuir in cui si afferma che il valore del corrispettivo percepito corrisponde a quello del periodo di imposta. Cioè, nell’esempio sopra visto, se il prezzo incassato dal cedente nel 2024 è 150.000 euro, questo è il valore del corrispettivo percepito idoneo per la verifica d’imponibilità.

Per tali motivi, il vuoto normativo potrebbe essere un’occasione di risparmio fiscale a favore di coloro che volessero utilizzare proficuamente gli strumenti giuridici disponibili.

A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
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Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità