Superbonus e condomini: occhio alle plusvalenze

Dopo la fine certificata degli interventi, il 2024 sarà l’anno dei controlli da parte del Fisco che ha cominciato ad affilare le lame sugli immobili che hanno beneficiato del superbonus con tutte le sue aliquote.

Superbonus dopo la Legge di Bilancio 2024

Ai consueti controlli documentali relativi alla sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione, da quest’anno l’Agenzia delle Entrate si occuperà anche di tassazione degli immobili oggetto degli interventi agevolati di cui all'art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio).

La Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024) ha, infatti, apportato alcune significative modifiche al testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) di cui al d.P.R. n. 917/1986. In particolare:

• con la modifica all’art. 67 viene prevista la tassazione della plusvalenza come reddito diverso nel caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto di interventi di superbonus;
• con l’integrazione dell’art. 68 si specificano alcune regole applicative necessarie per il calcolo della plusvalenza a seguito di cessione dell’immobile.

Entrando nel dettaglio:

• con il nuovo art. 67 sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:
  • le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo;
• con il nuovo art. 68:
  • Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.