Superbonus e Salva Casa: dubbi su una delle cause di decadenza dall’incentivo fiscale

Il procedimento edilizio: il dubbio

A questo punto è possibile passare all’aspetto più delicato e relativo al procedimento edilizio sul quale occorre ricordare alcuni importanti aspetti relativi al citato comma 13-ter, art. 119, del Decreto Rilancio.

Questo comma ha previsto:

• una particolare procedura amministrativa (la CILAS), da utilizzare solo nel caso l’intervento non preveda l’integrale demolizione e ricostruzione dell’edificio, che non prevede l’attestazione dello stato legittimo dell’immobile;
• la deroga, solo per gli interventi che utilizzano la CILAS, alle cause di decadenza dell’incentivo previste all’art. 49 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia);
• delle diverse cause di decadenza dell’incentivo.

La formulazione del citato comma 13-ter ha indotto alcuni professionisti a credere che l’assenza dell’attestazione dello stato legittimo corrispondesse ad un via libera al superbonus nel caso di immobili con abusi edilizi. Convinzione che si è immediatamente scontrata con un principio consolidato della giurisprudenza (confermato da alcune sentenze dei TAR) per cui una CILAS presentata su un immobile privo dello stato legittimo deve essere considerata irricevibile/inefficace (rientrando così nella casistica di cui al comma 13-ter, lettera a)).

Relativamente alla lettera b) del comma 1-ter (interventi realizzati in difformità dalla CILAS) occorre comprendere (al momento non si hanno certezze) quali saranno le difformità dalla CILAS che fanno decadere il superbonus.

Il concetto di difformità edilizia, infatti, ha recentemente subito una importante modifica normativa con l’avvento della Legge n. 105/2024 di conversione del Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa).

Un intervento in difformità dalla CILAS può, infatti, rientrare nelle nuove tolleranze costruttive-esecutive di cui all’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia. Tolleranze che, nei limiti e condizioni previste dalla norma, non costituiscono più una violazione edilizia da sanare.

Il problema, però, è che la citata lettera b), comma 13-ter, art. 119, del Decreto Rilancio non parla di violazioni o abusi edilizi ma solo di “difformità”.

Una difformità che rientra nel concetto di tolleranza può far decadere il superbonus? Ottimisticamente si potrebbe rispondere che non lo fa decadere, ma un chiarimento del legislatore non sarebbe affatto male.

Tra le ultime cause di decadenza sono stati previsti:

• l’assenza dell'attestazione dei dati che hanno legittimato l’immobile (una concessione edilizia o una sanatoria ordinaria/straordinaria)
• la non corrispondenza al vero delle attestazioni del rispetto dei requisiti minimi previsti per il superbonus energetico e antisismico.