Superbonus: senza stato legittimo niente CILAS

Stato legittimo: cosa è cambiato con il Decreto Salva Casa

Occorre ricordare che dopo la “rivoluzione” arrivata con la Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), sono parecchie le disposizioni cambiate nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). Tra queste non solo la definizione di stato legittimo contenuta all’interno del comma 1-bis, art. 9-bis, del TUE.

Con il nuovo comma 1-bis è cambiata la definizione di stato legittimo che diventa:

Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34,37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.

Il Salva Casa non si è limitato a modificare la definizione di stato legittimo ma è andato oltre inserendo all’art. 9-bis del TUE, il nuovo comma 1-ter che dispone:

Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell'edificio, di cui all'articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell'edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

Una disposizione molto importante che consente di differenziare, negli immobili in condominio, lo stato legittimo delle singole unità immobiliari da quello dell’edificio. In particolare, per la ricostruzione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non hanno alcun effetto le difformità edilizie sulle parti comuni e, viceversa, per la ricostruzione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le eventuali difformità presenti sulle singole unità immobiliari.