Superbonus: tutte le novità nel Dossier ANCE

Superbonus 2023: titolo abilitativo e sue varianti

ANCE sottolinea come la Circolare risolva alcune criticità legate alla riduzione nel 2023 al 90%, dal 110%, delle detrazioni Superbonus per condomini, “mini condomini” di unico proprietario, ONLUS e APS e a come questa si concilia con lo specifico regime transitorio introdotto dalla legge di Bilancio per il 2023.

In base a quest’ultimo, il Superbonus al 110% è mantenuto anche nel 2023 per:

• i “mini-condomini in monoproprietà” (ossia fabbricati composti da massimo 4 unità, interamente posseduti da una sola persona fisica o in comproprietà tra persone fisiche), le Onlus, le Associazione di promozione Sociale - APS e le Organizzazioni di Volontariato -OdV (diverse da quelle che operano nel settore sanitario e che possiedono i requisiti stabiliti dal co.10-bis del DL 34/2020-legge 77/2020), che hanno presentato la CILAS entro il 25 novembre 2022;
• i condomini che:
  • hanno approvato la delibera di esecuzione dei lavori prima del 19 novembre 2022 e presentato la CILAS al 31 dicembre 2022;
  • hanno approvato la delibera di esecuzione dei lavori tra il 19 e il 24 novembre 2022 e presentato la CILAS al 25 novembre 2022; 
• gli interventi di demolizione e ricostruzione dell’immobile per i quali al 31 dicembre 2022 sia stata presentata la richiesta del titolo abilitativo.

Al ricorrere di tali condizioni, quindi, resta ferma la percentuale del 110% anche per le spese sostenute nel 2023. Per i medesimi soggetti, viene poi confermato il décalage al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025.

Scendendo poi nel dettaglio, la Circolare affronta specifiche ipotesi finora irrisolte in tema di titolo abilitativo all’intervento agevolato diverso dalla Cila-S e di presentazione di varianti alla stessa.

Superbonus con titolo abilitativo diverso dalla CILA-S

La Circolare fornisce un importante chiarimento sugli interventi ricompresi nel Superbonus per i quali siano stati presentati/richiesti titoli edilizi diversi da quello prescritto ai sensi dell’articolo 119, comma 13-ter D.L. n. 34/2020.

Tale norma, in vigore dal 1° giugno 2021, al fine di semplificare la procedura amministrativa ha, infatti, previsto che gli interventi di Superbonus, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). La mancata presentazione della CILA determina la perdita del beneficio fiscale.

Il Fisco fa salvi i titoli abilitativi relativi ad interventi Superbonus presentati/richiesti in un periodo antecedente all’introduzione dell’obbligo di presentazione della CILA.

Si tratta di un chiarimento che fa piena applicazione del principio giuridico del tempus regit actum, secondo cui l’atto è regolato dalla legge vigente nel momento in cui questo è posto in essere, riconosce, quindi, la validità, ai fini dell’accesso ai benefici fiscali, di tutti i titoli edilizi presentati prima del 1° giugno 2021 nonché degli interventi eseguibili in precedenza in attività di edilizia libera.

Ne consegue che sono, in ogni caso, salve le procedure edilizie antecedenti l’entrata in vigore delle modifiche al comma 13-ter, e ciò anche se il titolo sia stato rilasciato o l’atto abbia acquisito efficacia dopo tale data. Inoltre è solo dal 5 agosto 2021 che, con l’approvazione della speciale modulistica semplificata, è richiesto l’utilizzo del modello adottato con l’Accordo Stato, Regioni, enti locali del 4 agosto 2021. Da ciò discende, in linea con le argomentazioni dell’AdE che, anche il mancato utilizzo di tale modello, in un periodo in cui non era ancora efficace, non deve pregiudicare l’accesso ai benefici fiscali, facendo così salve le CILA già presentate senza necessità di dover ripresentare una CILA-S come condizione legittimante l’accesso ai benefici fiscali del Superbonus.

Varianti al titolo abilitativo (CILA, CILAS, SCIA, permesso di costruire) con mantenimento stesse condizioni del titolo principale

La Circolare definisce meglio anche quanto previsto dall’art. 2-bis del Decreto Cessioni secondo cui in caso di varianti alla CILA-S o al diverso titolo edilizio che interessano il medesimo fabbricato, possa essere mantenuto l’accesso al Superbonus nella misura massima del 110% e la possibilità di avvalersi, per i relativi interventi, delle opzioni relative allo sconto in fattura e cessione del credito, anche quando le stesse siano presentate successivamente alla scadenze previste dall’articolo 1, comma 894 della Legge 197/2022 e dall’articolo 2 commi 2 e 3 del decreto legge 11/2023 e anche a prescindere dalla data di approvazione dell’eventuale delibera assembleare (in caso di interventi condominiali).

L’Agenzia delle Entrate evidenzia nella sua Circolare che, ai fini della individuazione della disciplina applicabile per usufruire dei bonus, occorre fare riferimento al momento di presentazione del titolo originario senza che rilevino le varianti presentate anche successivamente alle tassative scadenze previste dall’articolo 1, comma 894 della Legge 197/2022 e all’articolo 2 commi 2 e 3 del decreto-legge 11/2023.

A titolo esemplificativo, sono annoverate nel concetto di varianti

• le modifiche e le integrazioni al progetto inziale;
• la realizzazione di ulteriori interventi trainanti e trainati non previsti nella CILAS o CILA già presentata (e non formanti obbligatoriamente oggetto di specifica approvazione in sede condominiale);
• la variazione dell’impresa esecutrice o del committente (anche se tale fattispecie non costituisce una variante edilizia ma va ugualmente comunicata al Comune seppur utilizzando un diverso modulo).

Sono comprese nel novero delle varianti (nota 8 della Circolare), e sempre ai fini del mantenimento dei requisiti di accesso ai bonus, anche le varianti ai titoli abilitativi “ordinari” diversi dalla CILA in quanto richiesti/presentati in un periodo antecedente all’entrata in vigore dell’obbligo di presentazione della CILA.

Le osservazioni di ANCE

Le varianti possono essere comunicate a fine lavori. Tuttavia, sottolinea ANCE, come previsto dalla speciale modulistica CILA-S, è comunque possibile la presentazione della variante anche in corso d’opera, come integrazione della CILA-S Superbonus precedentemente presentata. In altre parole, la presentazione della variante potrà avvenire legittimamente sia in corso d’opera sia a fine lavori.

In sostanza, ogni variante all’intervento edilizio che accede al Superbonus, per il quale è stata già presentata una CILAS, deve essere comunicata sempre mediante la speciale modulistica CILA-S.

Tale comunicazione dovrà avvenire anche nel caso in cui siano aggiunti lavori trainati su parti private (come la sostituzione degli infissi). In questo caso, infatti, anche se i lavori trainati appartengono alla categoria dell’edilizia libera e sono eseguiti sulle parti private di un condominio, devono essere sempre comunicati utilizzando la CILAS.

Come spiega Ance:

• non sarà tuttavia richiesta la presentazione di alcun elaborato progettuale essendo sufficiente una sintetica descrizione dell’intervento;
• nel caso di variante alla CILAS occorrerà, quindi, presentare una nuova pratica dove all’interno del “quadro D – qualificazione dell’intervento” andrà spuntata la casella d2 “costituisce variante in corso d’opera a CILA Superbonus presentata in data…. |__|__|__|__|__|__|__|__| prot. n. ______e costituisce integrazione alla stessa”.