Tassazione plusvalenze su cessione immobili oggetto di Superbonus: la Circolare del Fisco

Cessione di immobili oggetto di interventi Superbonus: quando si tassa la plusvalenza?

Il comma 64, lettera a), numero 2), introduce la nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare imponibile mediante l’inserimento della lettera b-bis) nell’articolo 67 del TUIR.

La nuova disposizione riconduce all’ambito dei redditi diversi «le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo».

In definitiva, la plusvalenza che origina dalla nuova fattispecie è realizzata, fatte salve le esclusioni, a seguito della cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto degli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto Rilancio, che, all’atto della cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni.

Non rilevano né la percentuale di detrazione potenzialmente spettante sulla base delle modifiche normative introdotte nel tempo, né le diverse possibili modalità di fruizione della detrazione né la tipologia d’interventi (trainanti o trainati) effettuati in relazione all’immobile oggetto di cessione.

In altri termini, non occorre, ai fini della verifica della sussistenza del presupposto impositivo che sulla singola unità immobiliare siano stati effettuati anche interventi trainati, ma è sufficiente la circostanza che siano stati effettuati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell’edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta a titolo oneroso.

Eccezioni alla tassazione della pluvalenza

Attenzione però, perché c’è un’eccezione. Come specifica la Circolare, non vanno tassate le plusvalenze relative alla cessione di un immobile oggetto di interventi agevolati con Superbonus se esso è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo che intercorre tra l’acquisto e la vendita.

Per espressa previsione normativa, sono escluse dall’ambito applicativo della lettera b-bis) le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli immobili «acquisiti per successione» e di quelli «che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo».

Sul punto il Fisco segnala che, mentre la lettera b) del comma 1 dell’articolo 67 del TUIR fa riferimento, come dies a quo per il calcolo del decorso del termine quinquennale, alla data di «acquisto» o di «costruzione» dell’immobile, la lettera b-bis) individua, come termine iniziale per il calcolo del decorso dei dieci anni, la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus. La data di conclusione dei lavori è, in linea di principio, comprovata dalle abilitazioni amministrative o dalle comunicazioni richieste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.

Ne deriva che:

• sono imponibili le plusvalenze risultanti dalla cessione d’immobili oggetto d’interventi agevolati, ai sensi dell’articolo 119 del decreto Rilancio, che si siano conclusi da non più di dieci anni, indipendentemente dalla data di acquisto (o di costruzione) del bene;
• se tra la conclusione dei suddetti interventi e la cessione dell’immobile trascorrano più di dieci anni, la plusvalenza non rientrerà nell’ambito di applicazione della lettera b-bis) del comma 1 dell’articolo 67 del TUIR e, quindi, non risulterà imponibile ai sensi della nuova disciplina.