Testo Unico Edilizia 2025: cosa cambia dopo il Salva Casa?

Il 2025 potrebbe segnare un nuovo capitolo per la sanatoria edilizia, con importanti novità per chi spera di regolarizzare situazioni di abuso edilizio. Ma, attenzione, non tutte le irregolarità sono abusi edilizi e non tutti gli abusi edilizi sono sanabili. Il rischio di false speranze è dietro l’angolo!

In questo approfondimento proveremo a fare chiarezza:

• su cosa è cambiato dopo l’aggiornamento del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), arrivato dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa);
• sulla definizione degli interventi edilizi;
• sui diversi regimi abilitativi;
• su cos’è un abuso edilizio e le sue conseguenze.

Testo Unico Edilizia: cosa cambia dopo il Salva Casa

Le modifiche apportate dall’art. 1 del D.L. n. 69/2024 al Testo Unico Edilizia (TUE) hanno introdotto rilevanti novità. Ecco un riepilogo strutturato delle principali innovazioni normative:

• recupero dei sottotetti: inserito il comma 1-quater all’art. 2-bis (Deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati), con disposizioni specifiche per agevolare il recupero abitativo dei sottotetti;
• attività edilizia libera: modifica all’art. 6, comma 1, che amplia gli interventi di edilizia libera includendo le vetrate panoramiche (lett. b-bis) e le pergotende (lett. b-ter);
• stato legittimo: nuova definizione contenuta nell’art. 9-bis, comma 1-bis, che distingue la verifica dello stato legittimo delle singole unità immobiliari rispetto alle difformità sulle parti comuni (e viceversa), con l’inserimento del nuovo comma 1-ter;
• permesso di costruire e mutamento di destinazione d’uso: modifica dell’art. 10, comma 2, semplificando i casi di mutamenti di destinazione d’uso;
• cambio di destinazione d’uso: integrazioni all’art. 23-ter finalizzate a rendere più agevole il cambio di destinazione d’uso;
• agibilità per piccole unità immobiliari: inseriti i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater all’art. 24, con deroghe specifiche per asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie;
• demolizione: all’art. 31, comma 3, viene concessa una proroga fino a 240 giorni (rispetto ai 90 previsti) per la demolizione di abusi edilizi e il ripristino dello stato dei luoghi;
• variazioni essenziali: modifica all’art. 32, comma 3, eliminando tra le variazioni essenziali le difformità parziali realizzate su immobili vincolati;
• sanzioni alternative alla demolizione: con la modifica dell'art. 34, comma 2, aumenta l’importo della sanzione alternativa alla demolizione in caso di interventi in parziale difformità;
• tolleranze costruttive: l’art. 34-bis, riscritto, introduce nuove tolleranze costruttive ed esecutive, ma al contempo inasprisce gli adempimenti tecnici, soprattutto nelle zone sismiche;
• casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo: inserimento del nuovo art. 34-ter, volto a risolvere il problema delle difformità relative a varianti in corso d'opera antecedenti alla Legge 10/1977, e l'introduzione della cosiddetta “agibilità sanante”;
• accertamento di conformità: modifica all'art. 36, che esclude le variazioni essenziali dalla sanatoria ordinaria, rimandandole alla nuova procedura semplificata di cui all'art. 36-bis;
• nuova sanatoria semplificata: l'art. 36-bis consente di sanare le parziali difformità e le variazioni essenziali, semplificando un iter che prima risultava tortuoso e spesso inapplicabile;
• aumento delle sanzioni SCIA: all'art. 37 viene incrementata al comma 1 la sanzione per interventi edilizi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA e abrogato il comma 4.

Questo ventaglio di modifiche ridisegna sensibilmente il quadro normativo, introducendo strumenti operativi più flessibili e adeguati alla realtà del patrimonio edilizio esistente, con l'obiettivo dichiarato di garantire certezza del diritto e semplificazione amministrativa. È chiaro che queste modifiche si dovranno operativamente confrontare con alcune necessità tra le quali l’aggiornamento della modulistica edilizia e delle piattaforme digitali, e la definizione di un regolamento sulle sanzioni relative alla sanatoria semplificata.