Testo Unico Edilizia 2025: cosa cambia dopo il Salva Casa?

Stato legittimo e difformità edilizie

A questo punto è necessario aver chiaro il concetto di “stato legittimo” recentemente riscritto dal Decreto Salva Casa. Si tratta di uno “stato di progetto conforme” alla normativa ovvero, mediante la ricostruzione dei titoli edilizi è possibile determinare lo stato ultimo legittimo che va confrontato con lo stato di fatto dell’edificio o dell’unità immobiliare. Se tra stato legittimo e stato di fatto non ci sono differenze, allora l’edificio o l’unità immobiliare sono legittimi. In caso contrario, sono presenti delle difformità che è necessario analizzare nel dettaglio.

Tra le modifiche del Salva Casa, sono molto importanti quelle relative:

• alle tolleranze costruttive, art. 34-bis;
• ai casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo, art. 34-ter (ante ’77 e agibilità sanante).

Nel caso la difformità rientri tra le tolleranze, questa va solo dichiarata dal tecnico “ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali”.

Nel caso si rientri tra i casi particolari di cui al nuovo art. 34-ter la regolarizzazione avviene:

• con SCIA se si tratta di una variante in corso d'opera che costituisce parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della Legge 28 gennaio 1977, n. 10;
• con la stessa attestazione delle tolleranze nel caso di parziali difformità, realizzate durante l'esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all'esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi dell'articolo 21-nonies della Legge n. 241/1990.

Ma se la difformità non rientra nel concetto di tolleranza o tra i casi particolari, è necessario approfondire e comprendere se l’intervento si sarebbe potuto realizzare mediante presentazione di CILA, SCIA, permesso di costruire oppure no.

Nel primo caso (assenza di CILA) non si tratta di un abuso edilizio e, così come previsto all’art. 6-bis, comma 5, è possibile regolarizzare l’intervento con il pagamento di una sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.

Nel secondo (assenza di SCIA) si rientra nella casistica di cui all’art. 37 che dopo il Salva Casa viene gestita con la nuova sanatoria semplificata di cui all’art. 36-bis (doppia conformità asincrona).

Nel terzo caso (assenza di permesso di costruire) si rientra nella casistica di cui all’art. 36 (doppia conformità sincrona). Sulle differenze tra doppia conformità sincrona e asincrona potete leggere questo approfondimento “Sanatoria edilizia 2025: le differenze tra accertamento di conformità sincrono e asincrono”.

È chiaro, invece, che un “abuso sostanziale”, che non si sarebbe potuto realizzare con alcun titolo abilitativo perché vietato (per diversi motivi), risulterà sempre insanabile e potrà solo essere demolito per ripristinare lo stato legittimo dell’immobile.

Attenzione: l’abuso edilizio non si prescrive mai. La giurisprudenza è ormai pacifica nel ritenere che l’ordine di demolizione del comune può arrivare sempre e comunque.