Testo Unico Edilizia: come sanare gli abusi dopo il Salva Casa

Stato legittimo: le novità del Testo Unico Edilizia

Tutto parte dallo “stato legittimo” dell’immobile che, dopo il suo “tardivo” inserimento nel TUE a seguito del D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), convertito con modificazioni dalla Legge n. 120/2020, ha ricevuto una nuova definizione.

Dal punto di vista formale, lo stato legittimo è costituito dal titolo edilizio che ha legittimato la costruzione, integrato da tutti gli altri titoli edilizi che hanno disciplinato tutti gli interventi successivi. Al fine di semplificare la ricostruzione dello stato legittimo, il legislatore ha deciso che è possibile prendere alternativamente:

• il titolo abilitativo che ha previsto la costruzione o che ha legittimato la stessa;
• il titolo abilitativo rilasciato o assentito che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi;

integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Tra i titoli rilasciati o formati il legislatore ha voluto specificare che è possibile prendere quelli in sanatoria di cui:

• all’art. 34-ter “Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo”;
• all’art. 36 “Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità”;
• all’art. 36-bis “Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali”;
• all’art. 38 “Interventi eseguiti in base a permesso annullato”;

previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni.

La vera novità è rappresentata dal fatto che alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare adesso concorrono, il pagamento delle sanzioni previste:

• dall’art. 33 ovvero la sanzione alternativa alla demolizione nel caso di interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
• dall’art. 34 ovvero la sanzione alternativa alla demolizione nel caso di interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
• dall’art. 37, commi 1, 3, 5 e 6, ovvero le sanzioni nel caso di interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
• dall’art. 38 (di nuovo, ma è probabilmente un refuso non corretto in sede di conversione in legge del Decreto Salva Casa).

Resta identica (rispetto alla versione precedente al Salva Casa), la ricostruzione dello stato legittimo per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio. In questo caso ma anche nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Altra grande novità, frutto evidentemente di alcune sentenze che hanno evidenziato una difficoltà “operativa”, riguarda la suddivisione tra stato legittimo delle singole unità immobiliari e quello delle parti comuni dell’edificio. Con l’inserimento del comma 1-ter il legislatore ha deciso (correttamente a parere di chi scrive) di slegare i due concetti disponendo che ai fini della dimostrazione dello stato legittimo:

• delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell'edificio, di cui all'articolo 1117 del codice civile;
• dell'edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.

Si ricorda che l'art. 1117 del codice civile elenca le parti comuni dell’edificio nell’ambito del condominio, che sono:

• tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune;
• le aree destinate a parcheggio nonché' i locali per i servizi in comune;
• le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune.

Si ricorda pure che l’involucro edilizio deve essere considerato “parte comune” e, proprio per questo motivo, eventuali abusi/difformità realizzati sullo stesso da parte di un privato (si pensi alla veranda sul balcone), va ad incidere direttamente sullo stato legittimo dell’intero edificio.