Testo Unico Edilizia: come sanare gli abusi dopo il Salva Casa

Le tolleranze costruttive-esecutive

Imponente è la modifica all’art. 34-bis del TUE relativo alle tolleranze costruttive-esecutive e sulla quale occorrerà confrontarsi meglio, soprattutto alla luce dell’appesantimento burocratico relativo all’attestazione per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche (ad eccezione di quelle a bassa sismicità).

In linea generale, per qualsiasi intervento resta il limite del 2% (che non costituisce violazione edilizia) rispetto alle misure previste nel titolo abilitativo, sul mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari. Limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. n. 42/2004), costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

Il Salva Casa ha poi previsto nuove tolleranze per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024. Per questi interventi il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:

• del 2% delle misure previste dal titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
• del 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 mq;
• del 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 mq;
• del 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;
• del 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 mq.

Questa percentuale va calcolata rispetto alla superficie utile complessiva ovvero quella assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

Sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 e per gli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, costituiscono tolleranze esecutive:

• il minore dimensionamento dell'edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
• la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere;
• gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Tali tolleranze esecutive realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

L’appesantimento burocratico di cui abbiamo anticipato riguarda le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche (ad eccezione di quelle a bassa sismicità), per le quali il tecnico abilitato dovrà attestare il rispetto delle prescrizioni di cui alla Sezione I (Norme per le costruzioni in zone sismiche), Capo IV (Provvedimenti per le costruzioni con particolari prescrizioni per le zone sismiche), Parte II (Normativa tecnica per l’edilizia) del TUE.

Per le difformità che costituiscano interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, tale attestazione, corredata dalla documentazione tecnica sull'intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dal competente ufficio tecnico della regione (minimo: planimetria, piante, prospetti e sezioni, relazione tecnica e altri elaborati previsti dalle norme tecniche), dovrà essere trasmessa allo sportello unico per l'acquisizione dell'autorizzazione per l’inizio lavori, ovvero per l'esercizio delle modalità di controllo a campione previsto dalle regioni.

Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione delle tolleranze:

• l'autorizzazione per l’inizio dei lavori;
• oppure l'attestazione circa il decorso dei termini del procedimento (30 giorni);
• ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.

Da ricordare che l'applicazione delle tolleranze non può comportare limitazione dei diritti dei terzi (in sede di conversione in legge del Salva Casa è stata eliminata l’attestazione del tecnico abilitato).

L’attestazione delle tolleranze costruttive-esecutive può essere considerata la prima delle sei procedure per la regolarizzazione/sanatoria di eventuali difformità/abusi edilizi. Nelle seguenti sezioni passeremo in rassegna le altre cinque.