Testo Unico Edilizia: le osservazioni di Architetti e Ingegneri sul Salva Casa

Le osservazioni sul Salva Casa

Di seguito si riportano alcune osservazioni dei due Consigli Nazionali sulle modifiche apportate dalla “Salva Casa” al vigente testo unico dell’edilizia DPR 380/2001.

Art. 2 bis
Consente interventi di recupero dei sottotetti, entro certi limiti, anche quando tali interventi non permettono il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini. Tale articolo consente l’utilizzo di volumi già esistenti senza dover ricorrere ad un ulteriore consumo di suolo.

Art. 6
La necessità di un nuovo testo normativo in materia di edilizia risulta necessaria anche per definire con maggiore chiarezza le categorie di intervento sul patrimonio esistente semplificandone le descrizioni per una coerente ed univoca applicazione. Analoga razionalizzazione si ritiene indispensabile anche per i titoli edilizi in modo da avere certezza sulla procedura da seguire per ogni intervento. In questo processo di razionalizzazione, si ritiene utile estendere gli interventi da realizzare in edilizia libera; nel caso di tende o VePa si ritiene altresì auspicabile avere indicazioni di dettaglio sotto il profilo estetico da parte della PA per garantire caratteristiche omogenee e coerenti con la tipologia e colore in particolare negli edifici multipiano.

Art. 9-bis
La definizione di stato legittimo viene attraverso questo articolo chiarita e semplificata infatti viene stabilito che la legittimità è data anche dall’ultimo titolo abilitativo rilasciato, a condizione che l’amministrazione competente abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. Questa nuova formulazione consente di ridurre i tempi e le ricerche delle pratiche. Inoltre, la principale novità è l’estensione della possibilità di ritenere legittimi immobili per i quali siano rilasciati o formati titoli in applicazione ad articoli riguardanti accertamenti di conformità o fiscalizzazioni. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non incidono eventuali difformità nelle parti comuni del fabbricato; analogamente lo stato legittimo dell’edifico non è condizionato da difformità insistenti sulle singole unità immobiliari che lo compongono.

Art. 23-bis
La maggior flessibilità e snellimento delle procedure per i cambi di destinazione d’uso anche con opere consente di adeguare il costruito alle nuove esigenze sociali, produttive e culturali negli ambiti urbani. Favorisce interventi di recupero di fabbricati che per funzione non avrebbero più una idonea connotazione. Il riferimento alla possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni consente di adeguare tale norma al tessuto urbano specifico ed alle particolari richieste derivanti dal territorio urbano. Si esprime, tuttavia, il timore di andare in deroga senza abrogare le attuali leggi. Più in generale tale articolo pone il rischio di effettuare modifiche puntuali al tessuto urbano, senza la opportuna correlazione con i progetti di gestione ed intervento nei tessuti urbani e territoriali, alterando le linee di indirizzo di programmazione e pianificazione contenute negli strumenti urbanistici. Si ribadisce la necessità di una nuova legge urbanistica che consenta una maggiore flessibilità ed attualizzazione del processo pianificatorio, indispensabile per lo sviluppo sostenibile dei nostri territori e città.

Art. 24
In questo articolo si introduce la riduzione dell’altezza minima degli alloggi e la riduzione delle superfici minime di essi al fine di asseverare l’agibilità degli immobili. Tale modifica viene vincolata al miglioramento delle caratteristiche igieniche sanitarie di questi alloggi, la norma però non specifica in che limiti e non dà parametri quantitativi degli adeguamenti igienico sanitari.  

Art. 34-bis
Viene introdotta una gradualità delle tolleranze geometriche delle singole unità immobiliari esistenti in modo inversamente proporzionale alla superficie utile di esse; tale gradualità non trova l’adeguamento dei requisiti igienico sanitari espressi nel DM 5.7.1975 per questi viene inserita una tolleranza del 2% a prescindere dalle superfici utili. Sarebbe stato auspicabile avere la stessa gradualità delle tolleranze per una omogeneizzazione delle norme.

Art. 34-ter
Questo articolo introduce la regolarizzazione degli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità rispetto ai titoli edilizi rilasciati ante Legge Bucalossi n. 10/1977. Questo permette di andare a regolarizzare edifici che hanno una vita di oltre trent’anni, che non sono stati demoliti e che spesso hanno anche l’attestazione di agibilità; tuttavia si ritiene errato nel processo di regolarizzazione far attestare al tecnico incaricato, con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità, l’individuazione della data di realizzazione degli interventi.

Art. 36-bis
Questo articolo riguarda la possibilità di ottenere l’accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali di difformità e variazioni essenziali. In questi due casi: parziale difformità o variazioni essenziali si supera il concetto della doppia conformità edilizia ed urbanistica sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda, infatti la regolarizzazione dell’intervento potrà essere conseguita nel caso in cui l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda ed ai requisiti in materia di edilizia al momento della realizzazione dell’intervento. Se per questi limitati casi ci appare positivo il superamento della doppia conformità urbanistica ed edilizia, altresì si rimarca l’errata attribuzione al tecnico incaricato della responsabilità di individuare la data degli interventi in mancanza di reperimento di documentazione certa.