Testo Unico Edilizia e Salva Casa: le (condivisibili) proposte di Assoutenti

Lacune e criticità della sanatoria semplificata

Altro aspetto certamente delicato (a meno che non ci si accontenti che resti uno spot elettorale) riguarda la nuova procedura di sanatoria semplificata per le parziali difformità di cui all’art. 36-bis del TUE inserito dal Salva Casa.

“Pur favorevolmente valutabile in una ottica di semplificazione amministrativa delle procedure di regolarizzazione edilizia - continua l’avv. Di Leo - il nuovo accertamento di conformità ex art. 36-bis necessita, in sede di conversione di essere sia corretto al suo interno sia di essere reso effettivamente fruibile, tramite modifica di alcune disposizioni esterne allo stesso”.

Sul punto viene proposto di:

• definire il perimetro della “disciplina urbanistica” e della “disciplina edilizia” rilevanti ai fini della doppia conformità “asimmetrica” prevista dall’art. 36-bis, co. 1., TUE;
• definire e contenere l’amplissima ed indeterminata discrezionalità assegnata allo Sportello Unico edilizia in sede di individuazione delle condizioni/prescrizioni/opere a cui subordinare il rilascio del titolo abilitativo in sanatoria (art. 36-bis, co. 2, primo periodo).

Restando sull’art. 36-bis relativo alla sanatoria semplificata, viene altresì evidenziato che:

1. nella nozione di variazione essenziale (art. 32, co. 3, TUE), rientra qualunque intervento, anche al di sotto delle “soglie di essenzialità” di cui al co. 1 del medesimo art. 32, cosicché la pur disciplinata possibilità di accertamento di conformità ex art. 36-bis su immobili interessati da vincolo paesaggistico (co. 4 e ss.) è di fatto esclusa (salvo per le ipotesi ex art. 37, ossia assenza/difformità dalla SCIA ex art. 22);
2. in relazione a quanto precede, opportuna sarebbe la revisione dell’art. 32, co. 3, eliminando la automatica qualificazione di “qualunque difformità” sussistente su immobili interessati da vincolo in “variazione essenziale/totale difformità”;
3. in relazione alla nozione di “parziale difformità”, l’art. 32, co. 1 dovrebbe essere modificato con la individuazione di soglie quantitative unitarie al livello nazionale: l’attuale formulazione delle ipotesi di variazione essenziale è tale da aver delegato– quasi in bianco– alle diverse legislazioni regionali la definizione di tale categoria (con il risultato di avere una nozione di parziale difformità che varia in maniera anche esponenziale da regione a regione).
4. la possibilità di regolarizzare parziali difformità in presenza di vincolo paesaggistico è di fatto vanificata dal tenore dell’art. 167, co. 4 del d.lgs. 42/2004 che ammette l’accertamento di compatibilità paesaggistica solo per difformità assolutamente minori: opportuna sarebbe una modifica di quest’ultima disposizione (ricordando che ciò non comporterebbe in automatico un minor livello di tutela dei beni paesaggistici, considerato che il giudizio di compatibilità dell’opera da regolarizzare rimane saldamente ancorato all’esercizio del potere discrezionale delle Soprintendenze).