Testo Unico Edilizia e Salva Casa: cosa blocca la riforma?
La Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) non ha ancora prodotto effetti tangibili. Per quale motivo? Proviamo a ragionarci
Stato legittimo: le criticità
Il caso dell’art. 9-bis del TUE può essere definito “particolarmente singolare”. Il Salva Casa, infatti, interviene modificando il comma 1-bis e integrando con il nuovo comma 1-ter. Quest’ultimo comma chiarisce (direi finalmente) l’annoso e atavico dubbio che riguarda la conformità delle parti private e quella delle parti comuni di un edificio in condominio. Con il comma 1-ter viene chiarito che stato legittimo delle unità immobiliari e stato legittimo delle parti comuni sono due aspetti completamente distinti e separati.
Il problema principale dell’art. 9-bis resta, invece, nella formulazione del comma 1-bis che lascia ampi margini interpretativi sulla legittimità dei titoli che possono essere presi in considerazione per la verifica dello stato legittimo.
Il primo periodo del comma 1-bis, infatti, dispone “Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.
Tralasciando il titolo abilitativo che ha previsto o legittimato l’immobile o l’unità immobiliare, per la verifica dello stato legittimo viene disposto che è possibile prendere anche:
- il titolo edilizio “rilasciato o assentito” che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare;
- a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.
La formulazione di questo primo periodo apre almeno a due problematiche:
- la prima riguarda il fatto che il titolo deve riguardare l’intero immobile o l’intera unità immobiliare e non parti di questi;
- la seconda concerne la verifica della legittimità di tutti i titoli che hanno preceduto l’ultimo.
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