Testo Unico Edilizia e Salva Casa: disamina e proposte

Osservazioni: stato legittimo degli immobili (art. 9-bis, comma 1-bis, TUE)

La novella normativa apporterebbe una semplificazione e considererebbe un aspetto normativamente previsto ma precedentemente escluso dallo stato legittimo.

Riguardo alla semplificazione, il decreto-legge sembra recepire l’aspettativa giuridicamente qualificata degli interessati destinatari di un provvedimento favorevole da parte della Pubblica Amministrazione.

Infatti, lo stato legittimo di cui al primo periodo non è più quello stabilito dalla sequenza di titoli abilitativi intervenuti, a partire da quello di costruzione o di legittimazione della stessa, bensì dal solo ultimo titolo abilitativo che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, oltre quelli parziali successivamente intervenuti.

L’obiettivo è stato conseguito sostituendo la congiunzione “e” con la disgiunzione “o”. Tuttavia, tale semplificazione non risulta apportata anche per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, per cui per questi immobili lo stato legittimo rimane essere quello desumibile dal primo accatastamento e/o altri documenti probatori e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare.

Riguardo all’aspetto normativamente previsto e precedentemente escluso dallo stato legittimo, si tratta della c.d. “fiscalizzazione” delle parziali difformità non sanabili per accertamento di conformità e non demolibili per il pregiudizio che ne deriverebbe alla parte conforme.

Fatta salva l’ipotesi contemplata dall’art. 38 del TUE, relativa agli interventi eseguiti in base a permesso annullato, la sanzione amministrativa in luogo della demolizione è considerata dagli articoli 33, comma 2, e 34 comma 2.

La c.d. fiscalizzazione stabilita da questi due articoli, infatti, diversamente da quella prevista dal succitato art. 38 (cfr. comma 2), l’integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata non produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all’articolo 36.

In effetti, la giurisprudenza è unanimemente concorde nel ritenere che la fiscalizzazione non produce la sanatoria della parziale difformità, per cui l’edificio rimane “abusivo”, nel senso che non verserebbe nello stato legittimo con tutto ciò che ne consegue.

La novella normativa, pertanto, sembra risolvere soltanto quest’ultimo aspetto, e cioè il fatto che il pagamento della sanzione di fiscalizzazione concorre nello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare.

Tuttavia, mancando disposizioni analoghe a quelle del comma 2 dell’art. 38, le fiscalizzazioni non producono i medesimi effetti del titolo abilitativo in sanatoria, per cui rimane l’abusività pur concorrendo a realizzare lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare.

A parte alcune imprecisioni (es. l’art. 38 del TUE non prevede il rilascio o la formazione di alcun titolo abilitativo o di legittimazione dell’intervento eseguito in base a permesso annullato), altre precisazioni (e cioè che tra i titoli del primo periodo sono da includere anche i titoli abilitativi per accertamento di conformità) e correlazioni (e cioè che nella determinazione dello stato legittimo concorrono anche le tolleranze costruttive, come già originariamente previsto dal comma 3 dell’art. 34-bis, del TUE), il decreto-legge non affronta altre, e forse ben più gravi, problematiche interpretative ed applicative, non ultime quella del rapporto tra l’immobile con le unità immobiliari e quella relativa alla nozione di “stato” da considerare giuridicamente rilevante.

Infatti, il decreto-legge non risolve il diverso intendimento rinvenibile presso le Pubbliche Amministrazioni di accettare o meno la dichiarazione di stato legittimo della sola unità immobiliare oggetto di intervento, senza quella relativa all’intero immobile (ovvero riguardante le c.d. parti comuni, edificate e non).

Parimenti, il decreto-legge non interviene sulla nozione di stato da considerare in quello legittimo, ovvero sul risolvere la problematica circa l’esistenza o meno di parametri, elementi, aspetti da considerare o meno in ordine alla loro rilevanza giuridica derivante dalla disciplina conformativa.

Anzi, la novella della disciplina delle tolleranze costruttive/esecutive, potrebbe far considerare come giuridicamente rilevante tutti gli “elementi o aspetti” non ricompresi nel dettaglio normativo apportato alle tolleranze esecutive.