Testo Unico Edilizia e Salva Casa: disamina e proposte

Osservazioni: mutamento d’uso urbanisticamente rilevante (art. 23-ter TUE)

L’articolo 23-ter introdotto nel 2014, ha specificato i mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso, ritenendo tali, con o senza opere a ciò preordinate, ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare ad una categoria funzionale diversa tra quelle elencate.

Così stabilendo al primo comma, unitamente al terzo, laddove specifica che il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, la disposizione ha dato ad intendere che sono possibili forme di utilizzo diverse nell’ambito di una stessa categoria funzionale.

Siffatta previsione normativa, se appariva sin subito coerente (sotto il profilo logico) con le categorie funzionali “duplici”, come quella “produttiva e direzionale”, nel senso che risulta consentito il mutamento d’uso di un immobile da produttivo a direzionale, non così accadeva (e accade), invece, nell’ambito di una categoria “mono” funzionale, come la “residenziale”, o la “commerciale”.

Infatti, diventa difficile stabilire quale mutamento di destinazione d’uso, rientrante nella categoria funzionale residenziale, sia possibile realizzare nell’ambito della medesima categoria funzionale residenziale. Sembra ragionevole ritenere che, forse, la problematica riguarda la diversa forma di utilizzo degli spazi nell’ambito di una stessa categoria funzionale.

Più nello specifico, la problematica riguarderebbe il mutamento delle “superfici accessorie” in “superfici utili”, ovvero dei vani accessori in vani utili.

Ad ogni modo, i nuovi commi introdotti con il decreto-legge ri-propongono la questione interpretativa della locuzione “senza opere”, per la quale si porrebbe l’esigenza di una definizione.

l nuovo comma 1-bis, inoltre, sembra introdurre una restrizione rispetto a quanto consentiva il previgente comma 3 (salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito), per il fatto che il cambio d’uso sempre consentito per le unità immobiliari viene ora limitato alla condizione “senza opere”.

La suddetta limitazione risulterebbe confermata anche dal novellato comma 3 (Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali, il mutamento della destinazione d'uso di un intero immobile all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito), in quanto ritiene sempre consentito il mutamento d’uso all’interno della stessa categoria funzionale dell’intero immobile, con o senza opere.

Tuttavia, il fatto che prima della novella in commento era ritenuto sempre consentito il mutamento di destinazione all’interno di una stessa categoria funzionale, nel senso che non poteva qualificarsi ‘urbanisticamente rilevante’, con la specificazione “senza opere” porterebbe ad intendere che il medesimo mutamento all’interno della stessa categoria funzionale, ma con opere, è da ritenere ‘urbanisticamente rilevante’.

Sembra ragionevole ritenere che la rilevanza urbanistica del mutamento d’uso degli immobili o delle singole unità immobiliari sia dovuta per una parte al diverso e più gravoso carico urbanistico di tipo quantitativo normativamente previsto dal DM n. 1444/1968 (ad oggi vigente), per l’altra dalla loro considerazione o meno della disciplina urbanistica di zona. In proposito si ritiene ricordare che la giurisprudenza include nel carico urbanistico anche profili non oggettivi (per il fatto che non sono ancorati a parametri oggettivi sul quale fare i riscontri) e cioè una presupposizione di una maggiore intensità d’uso delle urbanizzazioni.