Testo Unico Edilizia e Salva Casa: disamina e proposte

Osservazioni: nuove tolleranze costruttive ed esecutive (art. 34-bis, TUE)

Probabilmente la novella più significativa e complessa, apportata al TUE dal decreto- legge 69/2024, riguarda le tolleranze costruttive ed esecutive di cui all’art. 34-bis, introdotto con il c.d. decreto semplificazione n. 76/2020.

In argomento, le incertezze interpretative che rendono problematica l’applicazione tali da rendere necessario il loro superamento sono in numero e qualità verosimilmente maggiore di quelle considerate dal decreto-legge.

Infatti, a prescindere dalle terminologie presenti, che non corrispondono alle definizioni uniformi allegate all’intesa in CU del 20 ottobre 2016 (stante l’obbligo assunto con l’art. 2, comma 2), e ancorché non recepite in tutte le regioni, la superficie coperta (ved. definizioni uniformi voce n. 8) risulta essere, notoriamente, un parametro urbanistico riferito alla costruzione fuori terra, e non alla singola unità immobiliare.

Così accade anche per la “cubatura”, sempre che la stessa coincida, come dovrebbe, con il parametro urbanistico della volumetria complessiva (cfr. definizioni uniformi voce n. 19), espressione che ricorre, peraltro, nelle definizioni degli interventi edilizi di cui all’art. 3 del TUE.

Per quanto concerne l’altezza, che risulta essere, sempre notoriamente, un parametro urbanistico oppure un parametro edilizio, quella riferibile alla singola unità immobiliare potrebbe essere il parametro edilizio dell’altezza utile (cfr. definizioni uniformi, voce n. 29) oppure il parametro edilizio dell’altezza lorda (cfr. definizioni uniformi, voce n. 26), oppure ancora il parametro igienico-sanitario dell’altezza minima interna (cfr. art. 1 del d.m. 5 luglio 1975), in quanto le altre altezze rinvenibili nelle definizioni uniformi (del fronte - voce n. 27, e dell’edificio - voce n. 28), ovvero nella disciplina urbanistica (strumenti urbanistici) sono parametri urbanistici riferiti all’edificio (definito a sua volta alla voce n. 32), ovvero all’edificio unifamiliare (definito alla voce n. 33).

La mancata precisazione normativa, renderà interpretabile la nozione di “interventi realizzati entro il 24 maggio 2024”, come già successo in materia di condono edilizio di cui alla legge n. 47/1985 (per quanto concerne la nozione di costruzioni ... che risultino ultimate entro la data del 1 ottobre 1983), dei piani casi delle regioni di cui all’intesa in CU del 1 aprile 2009 (per quanto concerne la volumetria esistente), ed anche della definizione dell’intervento di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 3, comma 1, lettera d) del TUE (relativamente alla nozione di “edifici esistenti” che si possono demolire e ricostruire).

Il fatto che il decreto abbia parametrato la percentuale di tolleranza (c.d. dimensionale) alla superficie utile delle unità immobiliari, si ripropone la problematica definitoria di tale tipo di superficie per le regioni che ancora non hanno recepito le definizioni uniformi, fermo restando che per il Governo rimarrebbe l’impegno assunto nella succitata intesa Stato/Regioni (Rep. Atti n. 125/CU, art. 2, comma 2) di utilizzare dette definizioni nei propri provvedimenti.

Il decreto-legge, sembra distinguere tra tolleranze costruttive (riferite ai parametri considerati ai commi 1 e 1-bis) e tolleranze esecutive (riferite ai commi 2 e 2-bis).

Tuttavia, nonostante le incertezze interpretative e le differenze applicative già manifestatesi per le tolleranze di cui al comma 2 (es. cosa intendere per irregolarità geometriche, per minima entità, per diversa collazione di impianti, per opere interne e relativa diversa collazione), il nuovo comma 2-bis sembra aggiungerne di nuove.

Infatti, il minore dimensionamento dell’edificio potrebbe essere riferito ad ogni singola misura, oppure ai soli parametri urbanistici giuridicamente rilevanti (in quanto considerati dalla disciplina conformativa) della superficie coperta e/o della volumetria complessiva e/o dell’altezza da utilizzare per il calcolo del predetto volume totale.

Ancora diversità interpretative sembrano ragionevolmente porsi sulla nozione di “irregolarità esecutive di muri esterni ed interni” (e come queste si differenziano dalle irregolarità geometriche del comma 2), sugli “errori progettuali corretti in cantiere” e sugli “errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere”, che richiederebbero anche una loro definizione quali-quantitativa (ossia di concetto, di principio).

Inoltre, sarebbero da definire concettualmente gli “elementi architettonici non strutturali” la cui mancata realizzazione è stata fatta rientrare nelle tolleranze esecutive, posto che la diversa realizzazione dei medesimi elementi non costituirebbe tolleranza esecutiva.

Pure la difforme ubicazione delle aperture interne, ammesso che siano da ritenere un elemento giuridicamente rilevante ai fini della conformità dell’attività edilizia (rispetto alla disciplina conformativa), darebbe ad intendere che altri elementi edilizi similari siano da ritenere esclusi dalle tolleranze (es. la diversa posizione del serramento rispetto allo spessore della muratura, la diversa posizione di scarichi, canne fumarie, canne di ventilazione, sfiati, aperture di aerazione permanenti nei locali ove sono installati apparecchi alimentati a gas, eccetera).

In altri termini, l’elevato dettaglio della norma giuridica, come già osservato all’inizio della presente relazione, rischia di irrigidirla e, conseguentemente di indurre la “stretta” interpretazione. Pertanto si ritiene formulare l’auspicio di perseguire la produzione di norme prestazionali in luogo di quelle oggettuali-descrittive, già rivelatesi inopportune sin dal c.d. “nuovo approccio” della normativa europea (circa metà degli anni 80), e che già caratterizzano sia le norme tecniche per le costruzioni che quelle per l’efficienza energetica.

Di estrema problematicità si ritiene sia la disposizione del comma 3-ter, per il fatto che il tecnico abilitato non risulta competente, non disponendo delle conoscenze adeguate per una asseverazione in tal senso (vieppiù sotto l’ammonimento della legge penale), per verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti di terzi riferite alle tolleranze, né di provvedere alle attività necessarie per eliminare tali limitazioni presentando, ove necessario, i relativi titoli. La materia dei “diritti” è riservata alle professioni forensi.

La pretesa normativa del comma 3-ter, porta in ogni caso ad intendere che non costituiscono tolleranze costruttive/esecutive ai fini edilizi-urbanistici quelle “difformità” e/o “scostamenti dimensionali” comportanti limitazioni dei diritti dei terzi (che potrebbero anche essere usucapite), per il fatto che si impone al tecnico abilitato di provvedere alle attività necessarie per eliminarle, anche presentando i titoli abilitativi edilizi eventualmente necessari (forse si voleva intendere “predisponendo quanto occorrente per la presentazione dei titoli abilitativi eventualmente necessari”).