Testo Unico Edilizia e Salva Casa: la nuova sanatoria particolare

I confini delle due fattispecie: un nodo irrisolto (anche) dal Salva Casa

Altra questione generale che merita di essere sottolineata in questa disamina a prima lettura attiene al fatto che ad essere regolarizzabili sono solo le varianti in corso d’opera qualificabili (oggi) come parziali difformità.

Il che porta - “drammaticamente” - l’attenzione sulla annosa ed irrisolta questione dell’assenza di una univoca definizione della nozione di parziale difformità in seno al d.P.R. n. 380/2001.

In particolare, come noto, il punctum dolens risiede nell’art. 32 del TUE dove il Legislatore statale ha scelto, per molte delle ipotesi di variazione essenziale (soglia al di sotto della quale si individua la parziale difformità), di rimettere alla legislazione regionale la definizione “puntuale” di tali ipotesi, ma con una norma di principio, il comma 2 dell’art. 32 che, in diverse fattispecie, ben può essere qualificata come una “delega in bianco” (ad avviso di chi scrive: di dubbia legittimità costituzionale, visti gli effetti di totale disomogeneità che ciò produce da regione a regione: il noto dossier ANCE fornisce al riguardo una riprova solare di tale criticità).

In ragione di tale irrisolta criticità (alcuni emendamenti al D.L. 69/2024 andavano nel senso di colmare questa lacuna, ma il legislatore in sede di conversione ha scelto di non intervenire sul punto), il nuovo art. 34-ter è allo stato destinato ad operare con geometria variabile da regione a regione.

A rendere il quadro ancor più incerto vi è anche la linea inaugurata dalla Corte costituzionale, con la sentenza 4 luglio 2024, n. 119, dove (per ora solo con riferimento alla legislazione del Piemonte, ma con principi facilmente estensibili ad altre normative) è emersa in modo lampante tutta l’incertezza circa fin dove possa spingersi il legislatore regionale nel quantificare le soglie quantitative atte ad individuare il delicato confine tra parziale difformità e variazione essenziale.

Si tratta, vista l’importanza della nuova disposizione, di una condizione francamente poco tollerabile.

Passiamo, adesso, in rassegna (sommaria, si sottolinea) le due fattispecie, le regole e le questioni interpretative che pone il nuovo art. 34-ter.