Testo Unico Edilizia e Salva Casa: dubbi e perplessità sulle nuove tolleranze

Le nuove tolleranze e la superficie utile

Il nuovo comma 1-bis, nel fissare una disciplina speciale per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, introduce deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari. In particolare, le difformità dal parametro previsto dal titolo abilitativo non costituiscono violazione edilizia, purché la differenza rientri nel limite del:

• 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 mq;
• 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 mq;
• 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 mq;
• 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 mq;
• 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri mq.

Con il comma 1-ter si specifica che, ai fini del computo della superficie utile per l’applicazione del comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

Questa disposizione è stata prevista al fine di evitare che eventuali frazionamenti realizzati nel corso del tempo possano aumentare la percentuale da considerare ai fini dell’applicazione delle nuove tolleranze.

Ciò significa che se la superficie utile assentita dal titolo che ha abilitato la realizzazione dell’intervento era di 600 mq ma nel corso del tempo (fino al 24 maggio 2024) l’unità immobiliare è stata frazionata (ad esempio) in tre unità da 200 mq/cad, occorrerà considerare sempre una tolleranza “complessiva” del 2% e non del 4% ad ogni singola nuova unità.

La formulazione del comma 1-ter, art. 34-bis, del TUE è, infatti, chiara nel non ammettere eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo. Restano, però, almeno due grandi interrogativi:

1. nel caso l’immobile sia stato frazionato, in che modo va utilizzata la tolleranza tra le diverse unità immobiliari)?
2. nel caso di fusione di più unità immobiliari, va considerata la superficie utile di partenza o quella finale?

La risposta al primo quesito potrebbe essere soggetta a diverse ipotesi che possono variare di molto in funzione della difformità da analizzare. Anche la seconda domanda si presta a diverse interpretazioni. Il dizionario Treccani definisce frazionamento “In senso attivo, il fatto di frazionare, cioè separare, suddividere, o anche ripartire in più parti o frazioni”. “Dovrebbe”, dunque, essere pacifico che le fusioni (accorpamenti tra più u.i.) debbano essere considerate e che nel caso in cui tre unità (per restare nell’esempio fatto in precedenza) da 200 mq/cad siano state fuse in un’unica da 600 mq, sia necessario utilizzare la tolleranza del 2% e non quella del 4% (ma questa è una interpretazione “cautelativa” di chi scrive).

Al momento, purtroppo, si naviga a vista con posizioni diverse sulle quali occorrerà un chiarimento da parte del Ministero competente o, meglio ancora, una interpretazione autentica del legislatore senza le quali il contenzioso è sempre dietro l’angolo.