Testo Unico Edilizia e Salva Casa: le proposte dei tecnici degli Enti locali

La sanatoria semplificata delle parziali difformità

Sulla nuova sanatoria semplificata prevista dall’art. 36-bis del TUE introdotto dal Salva Casa, i tecnici degli Enti Locali evidenziano la necessità di un recepimento uniforme su tutto il territorio nazionale senza alcun rinvio a norme regionali.

Altro importante aspetto riguarda il miglior raccordo tra la nuova disciplina con i restanti titoli (CILA e SCIA in sanatoria) evidenziando quali sono i perimetri di applicazione della parziale difformità in rapporto al frammentario quadro delle tante sanatorie previste all’interno del Testo unico dell’edilizia.

Come (giustamente) fa notare UNITEL “molti interventi in parziale difformità potrebbero facilmente essere gestiti con le attuali CILA tardive dell’art. 6-bis, o delle SCIA art. 37, senza necessariamente ricorrere all’ausilio del nuovo art. 36-bis che, se non raccordato con quanto detto sopra, vanificherebbe gran parte delle finalità indicate dal decreto”.

Un esempio di flowchart da seguire potrebbe aiutare a comprendere meglio l’importanza di tale raccordo. In tal senso UNITEL ricorda quali sono le analisi propedeutiche da seguire prima di presentare la richiesta di sanatoria ai sensi del nuovo art. 36-bis:

• Art. 34 bis comma 1 bis ante 24 maggio 2024: Verificare se il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari rientrano nelle percentuali ivi previste;
• Art. 34 bis comma 2: Verificare se gli interventi realizzati rientrano nelle tolleranze esecutive ed in particolare delle irregolarità geometriche e delle modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
• Art. 34 bis comma 2 bis ante 24 maggio 2024: Verificare se gli interventi realizzati rientrano tra il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere;
• Art. 6 bis. Cila Tardiva. Verificare se gli interventi realizzati in difformità rientrano tra quelli sanabili con la CILA tardiva cioè interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 3 comma 1 lettera b) ed in particolare: “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico, frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso, modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42”;
• Art. 37 Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
• Art. 36 bis. Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità;
• Definizione di titoli abilitativi raccordati alla definizione dello stato legittimo e rapporti con i titoli del passato non più esistenti.

“Occorre chiarire - rileva UNITEL - se, quando si dice “in parziale difformità dal permesso di costruire o della scia”, ci si riferisca solo ad autorizzazioni espresse, ad esempio Permessi, Concessioni, Licenze, oppure a Comunicazioni, Dia o Scia, Dia o Scia alternative al PDC, Cila, Cilas, ex art. 26 L.47/1985, etc. o altre forme di assenso come quelle previste dagli artt. 33, 34, 37 e 38 ed in particolare dalle norme sulle fiscalizzazioni degli abusi (provvedimento non espressamente rilasciato)”.