Tolleranze edilizie 2025: la nuova disciplina per la gestione delle difformità

Tolleranze e le Linee guida del MIT

Le Linee guida del MIT confermano che l’art. 34-bis del TUE, così come modificato dal Decreto Salva Casa, introduce due distinti regimi giuridici per le tolleranze costruttive ed esecutive, differenziando le disposizioni in base alla data di realizzazione dell’intervento.

In particolare, vengono distinte:

• le tolleranze costruttive ordinarie (comma 1) in cui resta invariata la regola che non considera illecito edilizio le difformità tra l’opera realizzata e il progetto, purché non superino il 2%. Questa disposizione tiene conto di possibili scostamenti dovuti a:
  • imprecisioni nelle rilevazioni;
  • variazioni nei materiali impiegati;
  • adeguamenti in corso d’opera.
• le tolleranze costruttive per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (comma 1-bis) - Per gli interventi ultimati entro questa data, il Salva Casa ha introdotto un regime più favorevole, prevedendo una progressione inversamente proporzionale delle soglie di tolleranza in base alla superficie utile dell’unità immobiliare.

Il MIT ha chiarito che la limitazione temporale trova una duplice giustificazione:

• da una parte si è voluto evitare che dopo l’entrata in vigore della nuova norma, si potesse approfittare dei margini di tolleranza più ampi, eseguendo interventi volutamente difformi;
• dall'altra perché si è voluto valorizzare l'aspetto degli errori progettuali/esecutivi delle tecniche del passato.

L’articolo 34-bis, commi 2 e 2-bis, come novellati dal DL Salva Casa, prevedono un doppio regime anche in materia di tolleranze esecutive:

• tolleranze esecutive ordinarie (comma 2), in cui nulla cambia rispetto al passato;
• tolleranze esecutive ante 24 maggio 2024 (comma 2-bis), in cui il legislatore ha ampliato il novero delle tolleranze esecutive, condizionandole ai limiti di cui al precedente comma 2.

Trattandosi di irregolarità non costituenti illecito edilizio, per le tolleranze – sia costruttive che esecutive - non sarà necessario attivare alcun procedimento di sanatoria o condono per difformità che rientrano in questi nuovi margini di tolleranza.

La disposizione di cui all’articolo 34-bis, comma 3, disciplina gli adempimenti a carico del tecnico abilitato e trova applicazione per tutte le ipotesi disciplinate dall’articolo. In particolare, si prevede che il tecnico si limiti a dichiarare la sussistenza dei presupposti di tali tolleranze:

• nella modulistica edilizia per nuove istanze, segnalazioni e comunicazioni;
• con apposita dichiarazione asseverata nei casi di trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali.

Tale dichiarazione asseverata ha la funzione di attestare lo stato legittimo dell’immobile, evitando che eventuali piccole difformità:

• impediscano il rilascio di nuovi titoli edilizi;
• creino ostacoli nelle compravendite immobiliari.

Inoltre, una disposizione di particolare rilievo è quella contenuta all’interno del comma 3-bis dell’articolo 34-bis, la quale introduce una verifica in ordine all’incidenza sismica delle difformità rientranti in tolleranza. In particolare, le difformità che rientrano nei limiti delle tolleranze devono comunque essere sottoposte a verifica per l’incidenza sismica. Questa disposizione introduce un importante criterio di sicurezza, garantendo che le irregolarità ammesse non compromettano la stabilità degli edifici.

In ultimo, l’articolo 34-bis, al comma 3-ter, precisa che l'applicazione delle disposizioni nel medesimo contenute non può comportare limitazione dei diritti dei terzi. Ciò significa che:

• l’accertamento delle tolleranze riguarda solo il rispetto della normativa edilizia e urbanistica;
• non ha alcun effetto sulle questioni privatistiche (ad esempio, i diritti di proprietà, le servitù o i rapporti di vicinato).

Questo principio ricalca quanto già stabilito dall’art. 11, comma 3, del TUE, secondo cui il rilascio di un permesso di costruire non incide sui diritti di terzi.