Totale, parziale difformità e variazioni essenziali: cosa dice il Testo Unico Edilizia

La Parte I, Titolo IV, Capo II, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), nel disciplinare l’attività sanzionatoria delle difformità/abusi edilizi (oltre che la loro possibilità di sanatoria), contempla 3 differenti fattispecie graduate in funzione della loro gravità.

Difformità edilizie: dallo stato legittimo all’abuso

Preliminarmente, occorre osservare che ai sensi della rinnovata definizione di cui all’art. 9-bis, comma 1-bis, del Testo Unico Edilizia (TUE) post Legge n. 105/2024 di conversione con modifiche del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), lo stato legittimo è oggi desumibile in differenti modalità a seconda che l’immobile sia stato realizzato in epoca nella quale era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio oppure no.

Nel primo caso, lo stato legittimo è stabilito dal titolo abilitativo:

• che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa;
• oppure rilasciato o “assentito” (formulazione poco felice del legislatore) che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato “l'intero immobile o l'intera unità immobiliare”, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi (altra formulazione poco felice), integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

A seguito delle modifiche introdotte dal Salva Casa, il legislatore ha espressamente definito i titoli da cui è possibile ricavare lo stato legittimo ovvero quelli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli:

• 34-ter - Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo;
• 36 - Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità;
• 36-bis - Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali;
• 38 - Interventi eseguiti in base a permesso annullato;

Inoltre, alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare adesso concorre il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli:

• 33 - Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità;
• 34 - Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire;
• 37, commi 1, 3, 5 e 6 - Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività;
• 38 - Interventi eseguiti in base a permesso annullato;

e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis (Tolleranze costruttive).

Nel secondo caso (immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio), lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Tale ricostruzione è applicabile anche ai casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.

Ricostruito lo “stato legittimo”, la verifica di conformità edilizia e urbanistica dovrà confermare che questo è rispettato “in concreto”, esistendo una perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto (reale) e quello legittimo (di progetto).