Totale, parziale difformità e variazioni essenziali: cosa dice il Testo Unico Edilizia

La versione post Salva Casa del Testo Unico Edilizia contiene un pericoloso vuoto normativo che potrebbe condurre a nuovi estenuanti ricorsi

di Gianluca Oreto - 04/12/2024

Le 3 difformità edilizie “più una”

Prima di addentrarci nel concetto di “difformità”, ricordiamo che qualsiasi intervento edilizio (anche libero) deve rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, oltre che le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio).

Ciò premesso, ogni differenza tra lo stato legittimo e quello di fatto, fatta esclusione delle tolleranze (già indicate nella ricostruzione dello stato legittimo stesso) corrisponde ad una difformità edilizia sulla quale il d.P.R. comprende 3 casistiche più una.

La “più una” è quella relativa agli interventi realizzati in assenza di comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), ovvero quelli non riconducibili all'elenco di cui agli articoli 6 (Attività edilizia libera), 10 (Interventi subordinati a permesso di costruire) e 22 (Interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio di attività).

In questo caso, pur essendo in presenza di una difformità edilizia, non si può parlare di un vero e proprio “abuso” in considerazione del fatto che l’art. 6-bis, comma 5, del TUE dispone solo l’applicazione di una sanzione pecuniaria di 1.000 euro che può essere ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.

Le altre 3 difformità edilizie sono relative agli interventi realizzati:

  • in totale difformità;
  • con variazioni essenziali;
  • in parziale difformità.

L’art. 31, comma 1, del TUE, definisce gli interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire “quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l'esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile”.

L’art. 32 del TUE definisce le condizioni per le quali ricorre l’essenzialità, rimandando alle Regioni il compito di stabilire quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato.

Gli articoli 33 e 34 del TUE definiscono cosa fare rispettivamente per:

  • gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 10, comma 1, eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità da esso;
  • gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire.
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