Tutto sul Salva Casa dopo la Legge n. 105/2024

Le modifiche al Testo Unico Edilizia

Tra le principali modifiche apportate dall'art. 1 del D.L. n. 69/2024, che riguardano il Testo Unico Edilizia e che saranno approfondite nella presente pubblicazione:

• l’inserimento del comma 1-quater all’art. 2-bis, relativo agli interventi di recupero dei sottotetti;
• la modifica del comma 1, art. 6 (Attività edilizia libera) relativamente alle vetrate panoramiche (lettera b-bis) già presente a partire dal Decreto-Legge 9 agosto 2022, n. 115, convertito con modificazioni dalla L. 21 settembre 2022, n. 142) e alle pergotende (lettera b-ter);
• la modifica della definizione di stato legittimo di cui al comma 1-bis, art. 9-bis (Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili), che ha meglio definito le condizioni per poter utilizzare il titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, e l'inserimento del comma 1-ter, che isola la verifica dello stato legittimo delle singole unità immobiliari rispetto alle difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio (e viceversa);
• la modifica del comma 2, art. 10 (Interventi subordinati a permesso di costruire), nel caso di mutamenti della destinazione d'uso;
• le modifiche all’art. 23-ter (Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante) sul cambio di destinazione d’uso;
• l’inserimento dei commi 5-bis, 5-ter, 5-quater, all’art. 24 (Agibilità) che prevedono delle deroghe per le piccole unità immobiliari;
• la modifica del comma 3, art. 31 (Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali), che consente maggior tempo (proroga fino a 240 giorni rispetto ai 90 giorni previsti) per la demolizione dell’abuso edilizio e ripristino dello stato dei luoghi, e del comma 5 relativo al procedimento di alienazione dell'immobile acquisito dalla pubblica amministrazione;
• la modifica del comma 3, art. 32 (Determinazione delle variazioni essenziali), in cui si elimina il riferimento agli interventi effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico , ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, da considerare variazione essenziale;
• la modifica del comma 2, art. 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di Costruire), a seguito della quale aumenta la sanzione alternativa alla demolizione;
• l'importante modifica dell’art. 34-bis (Tolleranze costruttive) applicabile agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024;
• l’inserimento del nuovo art. 34-ter all’interno del TUE che dovrebbe risolvere il problema delle difformità relative a varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10, e che non sono riconducibili alle tolleranze di cui all’art. 34-bis;
• la modifica del dell'art. 36 (Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità) che esclude dalla sanatoria ordinaria le variazioni essenziali (riconducibili adesso alla nuova sanatoria semplificata di cui all'art. 36-bis);
• l’inserimento dell'art. 36-bis (Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali) che consente l'utilizzo di una nuova procedura di sanatoria per le parziali difformità e le variazioni essenziali;
• la modifica del comma 1, art. 37 (Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività) che incrementa la sanzione in caso di interventi edilizi di cui all'articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata.

Di seguito le disposizioni del Testo Unico Edilizia modificate dal Decreto Salva Casa:

L’articolo 1, comma 2, del D.L. n. 69/2024 prevede che le entrate derivanti da talune disposizioni introdotte nel testo unico in materia edilizia (TUE) siano destinate, nella misura di un terzo delle risorse complessive, ad interventi vari in materia ambientale. In particolare, stiamo parlando delle seguenti disposizioni:

• articolo 31, comma 5, “secondo e quarto periodo” (secondo una modifica approvata dalla Camera), del TUE, come modificato dall’articolo 1, comma 1, lettera d) del presente decreto-legge;
• articolo 34-ter del TUE (concernente “Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo”) introdotto, con modifica approvata dalla Camera, dall’articolo 1, comma 1, lettera f-bis) del presente decreto-legge;
• articolo 36-bis, “commi 5 e 5-bis” (secondo una modifica approvata dalla Camera), del TUE, introdotti dall’articolo 1, comma 1, lettera h) del presente decreto-legge.

Un terzo delle suddette entrate saranno destinati alle seguenti finalità:

• demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale, fatta salva la ripetizione delle spese nei confronti del responsabile;
• completamento o demolizione delle opere pubbliche comunali inserite nell’elenco-anagrafe nazionale delle opere pubbliche incompiute di cui all’art. 44-bis del DL n. 201/2011; si dovrà altresì tenere conto dei criteri di adattabilità delle opere in oggetto ai fini del loro riutilizzo, nonché dei criteri che indicano le ulteriori destinazioni a cui può essere adibita ogni singola opera, secondo quanto stabilito dal citato art. 44-bis, al comma 5 (tale finalità è stata introdotta nel corso dell’esame alla Camera);
• realizzazione di opere e di interventi di rigenerazione urbana, anche finalizzati (secondo una specificazione introdotta dalla Camera) all'incremento dell'offerta abitativa;
• riqualificazione di aree urbane degradate;
• recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o in via di dismissione;
• iniziative economiche, sociali, culturali;
• recupero ambientale;
• consolidamento di immobili per la prevenzione del rischio idrogeologico.

Si ricorda che l’art. 44-bis, del D.L. n. 201/2011, convertito dalla Legge n. 214/2011, prevede l’istituzione di un elenco-anagrafe nazionale delle opere pubbliche incompiute presso il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, articolato a livello regionale mediante l’istituzione di elenchi-anagrafe presso gli assessorati regionali competenti per le opere pubbliche.

Per "opera pubblica incompiuta" si intende l’opera che non è stata completata:

• per mancanza di fondi;
• per cause tecniche;
• per sopravvenute nuove norme tecniche o disposizioni di legge;
• per liquidazione giudiziale dell’impresa appaltatrice;
• per il mancato interesse al completamento da parte del gestore.

Il comma 2 del medesimo art. 44-bis stabilisce che debba intendersi “incompiuta” anche l’opera pubblica non rispondente a tutti i requisiti previsti dal capitolato e dal relativo progetto esecutivo e che non risulta fruibile dalla collettività.