Vasca idromassaggio e piscina: pertinenza o nuova costruzione?

Vasca idromassaggio senza autorizzazione paesaggistica: ok alla demolizione

Una proposta che non sembra avere convinto il TAR Toscana che, con la sentenza del 19 marzo 2025, n. 502 ha respinto il ricorso per l’annullamento di un ordine di demolizione di una vasca idromassaggio di circa 6 mq, realizzata in area sottoposta a vincolo idrogeologico, vincolo sismico e vincolo paesaggistico.

Secondo la ricorrente, l’ordine sarebbe stato illegittimo in quanto la vasca avrebbe avuto carattere meramente ornamentale e sarebbe rientrata nell’alveo dell’edilizia libera, tra quelle elencate al n. 41 del d.m. del 2 marzo 2018 (Glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera). 

Una tesi non accolta dal giudice fiorentino, anche se nel caso in esame, a essere dirimente è stata la realizzazione in assenza di autorizzazione paesaggistica. Secondo il TAR, l’opera, costituita dalla vasca in pietra, non poteva essere considerata nè un elemento ornamentale né una vasca di raccolta delle acque, trattandosi invece di una vasca idromassaggio, completa di impianto idraulico e posta evidentemente al servizio della struttura turistico-recettiva.

Il concetto di pertinenza urbanistica

Sul punto, ha ricordato che quest’opera non si può considerare come opera pertinenziale, così come recentemente affermato dalla giurisprudenza amministrativa, sulla nozione di “pertinenza urbanistica”, che ha una definizione più ristretta rispetto a quella civilistica:

• la qualifica di pertinenza urbanistica, infatti, non è applicabile ad opere che funzionalmente si connotino per una propria autonomia rispetto all'opera principale e non siano coessenziali alla stessa;
• la pertinenza urbanistico-edilizia è configurabile allorquando sussista un oggettivo nesso che non consenta altro che la destinazione della cosa ad un uso servente durevole e sussista una dimensione ridotta e modesta del manufatto rispetto alla cosa a cui esso inerisce, sempreché l'opera secondaria non comporti alcun maggiore carico;
• ai fini edilizi il manufatto per essere considerato pertinenza deve essere non solo preordinato ad un'oggettiva esigenza dell'edificio principale e funzionalmente inserito al suo servizio, ma anche sfornito di un autonomo valore di mercato, proprio in quanto esaurisce la sua finalità nel rapporto funzionale con l'edificio principale.